Без мети і без засобів. Чому реформа приречена на провал?
28 . 03 . 2020
Відповідно до законопроекту, до 1 січня 2024 року набувати права власності на с/г землі зможуть лише громадяни України і юридичні особи, а також, в порядку винятку, громадяни або компанії, в тому числі іноземні, які вже принаймні 3 роки користуються українськими землями (орендують, наприклад).
Законопроект передбачає певні обмеження — в одних руках може бути не більше 35% земель територіальної громади і не більше 8% області чи Криму; не більше 0,5% всіх сільгоспземель України.
Порушення всіх цих обмежень може стати підставою для примусового відчуження земель.
У разі продажу земельної ділянки переважне право на його придбання мають намір надати орендарю, якщо він готовий заплатити відповідну ціну, а в разі проведення аукціону — якщо орендар готовий заплатити найвищу запропоновану в ході торгів ціну.
Громадяни, які мають право постійного користування, довічного успадкованого володіння земельними ділянками, а також орендарі, які переоформили право постійного користування земельними ділянками, мають право на викуп земель у власність з розстрочкою до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці ділянок, без земельних торгів.
Закон набуде чинності з 1 жовтня 2020 року.
Мораторій на продаж сільгоспугідь планувалося вводити як обмежувальну міру до розробки повної та ефективної нормативно-правової бази та створення повноцінного ринку землі. За всі ці роки навести порядок і підготуватися до відкриття ринку землі так і не вдалося. За даними Державного земельного кадастру, в нього внесено дані про 18 млн ділянок з 25 млн наявних. Перед введенням ринку потрібно завершити інвентаризацію державних земель.
Продовження мораторію аргументувалося відсутністю закону «Про обіг земель с/г призначення», а також тим, що землю скуплять іноземці та агрохолдинги, а люди продадуть її за низькою ціною.
На думку експертів, стартова ціна за 1 га сільськогосподарської землі на Україні після скасування мораторію в середньому складе $2500. За оцінками Інституту аграрної економіки, пропозиція на ринку земель складе 1,5-2,8 млн га сільгоспугідь. У той же час для третини землекористувачів (32%) прийнятною для викупу земель є ціна, що не перевищує $500 за 1 га, 22,2% можуть купити землю вдвічі дорожче — за $1000. Частка осіб, які можуть заплатити $2000, становить лише 10,7%.
Президент України у відеозверненні до народу нарікав, що українці позбавлені права продавати або купувати землю сільськогосподарського призначення так само, як жителі Північної Кореї, Венесуели, Таджикистану, Куби і Конго. Тоді як в Польщі, Білорусі, США, Німеччині, Італії, Ізраїлі, Китаї ринок землі є.
Однак президент, говорячи про різні моделі функціонування ринку землі, акцентував увагу лише на заборону або дозвіл купувати землі іноземцям. Офіс Зеленського пропонує продавати землю тільки українським громадянам і компаніям, власниками яких є українці. А питання купівлі землі іноземцями винести на всеукраїнський референдум.
Але успішність земельної реформи та відкриття ринку сільськогосподарських земель, як показує світовий досвід, в першу чергу залежить не від права іноземців придбати сільгоспугіддя.
Показовим буде приклад того, як працює ринок землі в сусідніх з Україною країнах.
У Білорусі, наприклад, великі масиви сільськогосподарських земель знаходяться у власності держави. У ринковому обороті — лише ділянки для ведення особистого сільського господарства.
У Росії, про яку президент Зеленський не згадав, ринок землі закритий для іноземців. Іноземці, особи без громадянства та юридичні особи, у статутному капіталі яких частка капіталу іноземних громадян більше 50%, можуть лише орендувати землю.
У Польщі, яку Зеленський ставив у приклад українцям, був самий великий перехідний період відкриття ринку для іноземців після вступу в ЄС. У 1991 році був прийнятий закон «Про управління державними сільськогосподарськими землями», яким були визначені спеціальні правила щодо обігу земель с/г призначення. Купівля землі іноземними інвесторами була дозволена тільки в 2016 році. Це стримувало зростання ціни на землю.
Стаття 21 Конституції Польщі базує право власності на землю на сімейній формі володіння. Сімейним господарствам належить 80% орних земель. Основна частина с/г угідь країни поділена між більш ніж 3 млн приватних господарств, максимальна площа ділянки у власності — 500 га. Середній розмір ферми в Польщі — до 300 га, таких господарств близько 60% і вони виробляють до 20% всієї продукції галузі. Державну політику в сфері земельних відносин реалізує спеціальне Агентство. Всі земельні наділи продаються через аукціони. Причому покупець-фермер може оплатити тільки 20% від ціни продажу. Решта суми виплачується піврічними платежами протягом 30 років (якщо створюється нове аграрне підприємство) і 20 років (якщо модернізується діюче). Середньорічний оборот ринку земель становить 300-400 тисяч гектарів, 80% угод — до 100 га.
В Румунії було ліквідовано близько 4 тис. колгоспів. Власникам повернули наділи, які були відчужені під час колективізації після Другої світової війни. Основою для ринку землі став прийнятий у 1991 році закон «Про земельних ресурсах». У 2014 році ринок відкрили для продажу громадянам ЄС. Але громадяни ЄС можуть придбати с/г землю, якщо вона буде використовуватися за призначенням. Фізичні особи або юридичні особи повинні мати освіту або досвід у сільськогосподарській сфері. Фізособа може придбати «в одні руки» не більше 100 га. Ціни встановлюються ринком. Відкриття ринку землі викликало стрімке зростання цін на землю. Якщо в 2004 році середня ціна становила $360/га, то вже через рік стала $1145/га. Румунія має найбільшу частку іноземних власників с/г землями в Європі. Іноземні компанії володіють приблизно 900 тис. га с/г земель, що становить 11% від загальної площі орних земель. Але при цьому, структура сільського господарства різнопланова. Великі і середні фермерські господарства становлять 7% домогосподарств, яким належить 70% с/г земель. 93% с/г земель припадає на господарства менше 5 га. 94% земель сільгосппризначення знаходиться у приватній власності.
Земельна реформа в Угорщині стала гарним прикладом розподілу землі серед населення. Права малих і середніх власників захищені і не обтяжені втручанням держави. Придбати землю можуть тільки громадяни ЄС. Юридичним особам заборонено купувати землю, за винятком деяких випадків. Юридичні особи можуть лише орендувати землі площею до 486 га. Фізособи повинні мати с/г освіта або займатися фермерством в Угорщині не менше 3 років. Максимальна площа «в одні руки» для фізосіб — 300 га. Максимальна площа у користуванні — 1 200 га.
Приватизація стимулювала підвищення ефективності використання земельних ділянок, але значна частина залишилася в держвласності і здається тільки в довгострокову оренду (до 20 років) юрособам.
Обмеження для юросіб стримують зростання цін на землю. У той же час держава активно підтримує малі господарства (до 1 га), які охоплюють значну частину земель.
З центрального бюджету ЄС виділяються значні кошти на підтримку і стимулювання розвитку, оновлення технологічного парку підприємств. Комплексна підтримка допомогла Угорщини вийти на новий рівень та вільно конкурувати на ринку ЄС.
У Молдові земельна реформа почалася в 1990 роках після прийняття Земельного Кодексу. Були створені сільські земельні комісії, які відповідали за видачу земельних паїв. Паї могли отримати члени колгоспів, сельхозов і обслуговуючий персонал цих господарств.
Був позначений фонд земель, який підлягав приватизації. Міськради видавали акції на право володіння. У середині 90-х почалося виділення земель. Адміністративна підтримка була слабкою, і в багатьох випадках керівництво колгоспів працювало проти реформи.
За 1992-1996 роки менше 10% членів покинули колгоспи і заснували власне господарство. Друга хвиля проходила під впливом донорів. Була запущена Національна земельна програма, яка фінансується USAID. З 1997 по 2001 роки було приватизовано понад 98% земель із фонду приватизації. Іноземцям заборонено купувати землю. Особам з подвійним громадянством — дозволено. Обмеження щодо площ «в одні руки» і кількості землі в обробці відсутні.
Незважаючи на наявність земельного ринку в Молдові, його не можна назвати ефективним. Низький попит обумовлений низькою прибутковістю агробізнесу і складними кредитними умовами для тих, хто має намір зайнятися фермерством.
Немає мети та програми
Економічний аналітик Олександр Рябоконь вважає, що хаотичність спроб нинішньої української влади в питанні скасування мораторію на вільний обіг сільськогосподарських земель говорить про відсутність продуманої мети і розробленої програми земельної реформи.
«Немає відповіді і на запитання: яка соціально-економічна мета реформи? Якщо перерозподілити землю серед великих вітчизняних та, з часом, зарубіжних латифундистів, то, дійсно, досить ввести в дію закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», завершити інвентаризацію земель і впорядкувати Державний земельний кадастр.
Якщо мета — сформувати широку і стійку мережу дрібних і середніх фермерських господарств, вирішити питання безробіття на селі, то вищезазначених дій вкрай мало. Потрібна серйозна і забезпечена ресурсами державна субсидионная програма підтримки їх, як мінімум, у середньостроковій перспективі: гроші, виробляється сільгосптехніка, посівний матеріал, добрива, страхування, програми викупу виробленої продукції і пр. Цього немає!», — сказав Олександр Рябоконь.
Замість цього, зазначає аналітик, обговорюються переважно два питання: хто має право купувати землю і які будуть обмеження?
«Досвід східноєвропейських країн, на який і будуть орієнтуватися, раніше запускали України ринок землі, показує, що хоча обмеження і впливають на ціну землі, але не є ключовим критерієм для успішного результату реформи. Успішними результати реформ вийшли в тих країнах, де держава, запроваджуючи землі в ринковий оборот, подбало формуванням і підтримкою мережі фермерських господарств. На Україні ж, навпаки, все йде до того, що держава в змозі «піклуватися» про користь суто великих гравців земельного ринку, які й так апріорі мають великі переваги в доступі до всіх видів ресурсів. Безумовно, це відіб'ється і в процесі покупки і використання земельних угідь», — вважає Олександр Рябоконь.
На його думку, нинішні законодавчі ініціативи здійснюються з метою ширше «відкрити вікно» для продажу земель, але при цьому не дають чіткої відповіді на їх оцінювання.
«Це означає, що землі підуть з молотка майже за чинним правилам, пов'язаним з нормативної і реальної оцінки землі. Нині нормативна ціна землі дорівнює стократному розміру земельного податку за неї, і для її визначення також користуються нормами ще двох законів — «Про оцінку землі» та «Про оцінку майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні».
Втім, у разі відкриття ринку, конкретна ціна землі як товару буде визначатися кон'юнктурою ринку — попитом і пропозицією. Величина попиту залежить від різних факторів: розміру земельного податку, транспортних комунікацій, електромереж і навіть інфляції. На земельну вартість також впливають зниження доходів фермерських господарств, місце розташування, родючість тощо. Оцінка ділянки має базуватися на результати геодезичних та геологічних досліджень. Реальна оцінка землі віднімається з тієї ренти, яку приносить дана ділянка: визначається з урахуванням грошової суми, що приносить щорічний дохід (у вигляді банківського відсотка). Тобто продавець-землевласник розраховує отримати, щонайменше, таку суму, яка в подальшому принесе дохід у вигляді банківського відсотка, рівнозначного річній ренті з даної земельної ділянки. У свою чергу покупець одержує не саму землю, а дохід, який вона повинна приносити. Отже, ціна землі — це капіталізована земельна рента, або рентний дохід за певну кількість років, яким компенсується сума угоди», — пояснив Олександр Рябоконь.
Як підкреслив аналітик, тут важливу роль грає можливість державних органів захистити права тих суб'єктів, які купують землю для реальної її обробки, хто є сільгоспвиробником.
«Вони повинні отримати «бронь» і законодавчі переваги перед тими, хто купує землю з метою отримання ренти або перепродажу. Адже на відміну від іншої нерухомості, яку можна побудувати, землю «побудувати» додатково до тієї, що вже є, не можна. Готове до цього українське держава? Звичайно ж, ні! І, на жаль, перелік питань на озвучених вище не закінчується», — уклав Олександр Рябоконь.