Несколько кроків назустріч реформі.

Земельна реформа стала чи не найбільш обговорюваною новиною останніх місяців, яку перекрила тільки епідемія. І це зрозуміло. Десятки років Україна жила в умовах тіньового ринку землі, що влаштовувало багатьох сильних світу цього.

 

Мораторій землі варто скасовувати — це факт. Прозорість економіки, поліпшення інвестиційного клімату, підвищення рівня добробуту громадян — це всі потенційні наслідки вільного обігу земель.

 

І перший крок був зроблений в листопаді минулого року., коли Верховна Рада прийняла в першому читанні проект Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» №2178-10. 

 

Законопроект, звичайно, неоднозначний. Варто лише згадати, що він був не єдиний. Від суб'єктів законодавчої ініціативи звучали пропозиції від проведення всенародного референдуму для визначення необхідності відкриття вільного ринку до механізмів запобігання монополії в агросекторі і фінансових інструментів залучення коштів для придбання землі. Крім того, позиція провладної політичної партії змінювалася в залежності від настроїв громадян.

 

На сьогодні ми маємо низку положень, якими планується запустити оборот землі.

 

По-перше, суб'єктами права власності на землю сільськогосподарського призначення визначені територіальні громади, держава, громадяни України, юридичні особи України, створені відповідно до законодавства України. Щодо останніх є певна пересторога. До 2024 року такі права не отримують ті товаровиробники, кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземці, що працюють на сільгоспземлях менше трьох років.

 

По-друге, встановлюється обмеження розміру земельного банку в одних руках: до 35% земель в межах однієї об'єднаної територіальної громади (ВІДГ), до 8% — у межах однієї області чи АРК Крим, до 0,5% — всіх земель с/г призначення України.

 

По-третє, пропонується заборонити суб'єктам, які підпадають під вимоги Закону України «Про санкції», набувати права власності на сільськогосподарські землі України.

 

 

Проголосований проект однозначно потребує коригування. Адже до дати вступу Закону в силу — 1 жовтня 2020 року — встановлені запобіжники не запрацюють. Земельний кадастр не наповнений достовірною і достатньою інформацією про земельні ділянки. Не завершена процедура децентралізації. Більшість сільгоспземель державної власності ще не передані в ВІДГ. Чинне законодавство прописано таким чином, що довести факт афільованості осіб практично неможливо. Питання санкционности взагалі суб'єктивний. А механізм застосування правових наслідків включення тієї чи іншої особи у відповідний список в контексті права власності на землю не врегульовано. Крім того, залишається чи не найболючіше питання - продаж землі іноземцям — масові мітинги, з одного боку, і позиція МВФ, з іншого.

 

Новий парламентський рік почався з розгляду саме проекту №2178-10. Як і було анонсовано, більше двох тисяч правок слухаються у другому читанні. Прогнозовано, що влада буде боятися негативної реакції суспільства, тому уповноважений Президента України по земельних питаннях вже встиг поінформувати, що іноземці не отримають сільгоспземлі без дозволу народу України. Концентрація «в одних руках» теж планується до звуження.

 

 

В контексті змін у агросекторі варто згадати прийнятий ще в 2018 році Закон України «Про внесення змін у деякі законодавчі акти України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування в масивах земель сільськогосподарського призначення, унеможливлення рейдерства і стимулювання зрошення в Україні» № 2498-VIII (набрав чинності 01.01.2019 р.), яким вводилася можливість проведення інвентаризації масиву земель, в тому числі незатребуваних паїв, польових доріг, полезахисних лісосмуг, право передавати їх в оренду, обмін земельних ділянок у масиві, у тому числі в судовому порядку. 

 

 

З моменту прийняття Закону землі колишніх колективних сільськогосподарських підприємств є комунальною власністю. Приймаючи цей акт, законодавець розумів близькість перспективи відкриття ринку землі, тому проголосував за зміни, якими обмежив термін дії права емфітевзису і суперфіцію — 50 років. За рік, що минає Госгеокадастр як розпорядник с/х земель підготував накази про передачу їх об'єднаним територіальним громадам. Однак, факти фіксації права комунальної власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно — швидше виняток, ніж правило.

 

 

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності» №159-IX від 03.10.2019 р. посилив процедуру реєстрації та відповідальність за її порушення. Реєстратор як ЄДР, так і ГРВП, зобов'язується перевіряти волевиявлення юридичних осіб у разі внесення змін до реєстрів. Представник заявника діє на підставі нотаріально посвідченої довіреності. Зміни до реєстру щодо відомостей про учасників товариств, відтепер вносяться виключно нотаріусом, який нотаріально посвідчується відповідні правовстановлюючі документи.

 

 

 

Закон України «Про внесення змін у Земельний кодекс України та деякі інші законодавчі акти щодо протидії рейдерству» № 340-IX від 05.12.2019 р. викликає неоднозначні емоції. Основною метою нормативно-правового акта має бути забезпечення захисту майнових прав власників і користувачів земельних ділянок, запобігання протиправного поглинання та захоплення підприємств. Проте вбачається, що більшість положень фактично змінює формулювання чинної редакції або ж вони підтверджують існуючу практику правозастосування. Інші, навпаки, встановлюють нові механізми його обмеження. 

 

 

Основні ключові зміни — скасування державної реєстрації земельної ділянки на підставі рішення суду, реєстрація прав на землю виключно при наявності інформації про неї в Державному земельному кадастрі (ДЗК), реєстрація вимоги про нотаріальне посвідчення договорів як обтяження в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ГРВП). Разом з тим Закон вводить фактично два алгоритму дій у разі закінчення строку дії договорів землекористування — автоматичне відновлення та переважне право на укладення договору на новий строк. І механізм їх реалізації викликає масу питань.

 

 

 

Представлений опозиційним депутатом Вадимом Рабиновичем проект Закону «Про державну інвентаризації (аудит) земель» №2405 передбачає відстрочення введення вільного обігу земель до завершення повної інвентаризації сільськогосподарських земель України (встановлення власника або користувача земельної ділянки, визначення місця розташування земельної ділянки, її меж, розмірів, правового статусу, виявлення земель, що не використовуються, використовуються нераціонально або не за цільовим призначенням, встановлення кількісних та якісних характеристик земель, необхідних для ведення державного земельного кадастру, виявлення і консервації деградованих сільськогосподарських угідь і забруднених земель). 

 

Такий підхід є абсолютно логічним і виправданим. Адже станом на сьогодні 30% всіх сільгоспземель фактично безгосподарні. Однак 04.02.2020 р. його зняли з розгляду.

 

 

Якщо абстрагуватися від теми мораторію, то варто згадати ще один радикальний законопроект — «Про внесення змін у Земельний кодекс України та інші законодавчі акти щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» №2194. Сама назва свідчить, що документом спрощуються процедури у сфері земельних відносин. На сьогоднішній день проект успішно пройшов перше читання. Проте вбачається, що «турборежим» роботи парламентаріїв найбільше проявився саме під час його голосування.

 

 

Прем'єр-міністр України Денис Шмигаль заспокоює, що до другого читання будуть внесені кілька тисяч правок. Адже поточна редакція містить численні помилки, колізійні моменти, відсутність логічного зв'язку. Крім кардинального перекроювання системи управління у сфері земельних ресурсів серед вагомих змін — передача основної маси земель державної власності в комунальну, скасування інститутів погодження землевпорядної документації та її державної експертизи, право набувати іноземцями землі як сільськогосподарського, так і несільськогосподарського призначення, вільних від забудови. Пропонується впровадити пілотний проект реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі сертифікованими інженерами-землевпорядниками та ін.

 

Закон ще не прийнятий. Яким чином такі докорінні зміни вплинуть на процес землекористування в країні — час покаже. Загалом, двояке відчуття: з одного боку, є надія, що будуть нівельовані численні надумані відмови в погодженні проектів, а з іншого, відсутність контролю з боку держави провокує недобросовісних суб'єктів до махінацій.

 

 

Ще один законопроект, який перебуває в активній фазі розгляду, — «Про внесення змін у Земельний кодекс України та інші законодавчі акти з планування використання земель» №2280. Голосування в першому читанні відбулося 12.12.2019 р. Крім питань, анонсованих у пояснювальній записці, важливим моментом є процедура зміни цільового призначення — зміна виду цільового призначення можливе у разі відповідності з комплексним планом просторового розвитку громади (плану зонування, детального плану території). Нівелюється чинна на сьогодні норма про можливість зміни цільового призначення у разі, якщо це не суперечить генеральному плану населеного пункту.

 

Ще один законопроект, який перебуває в активній фазі розгляду, — «Про внесення змін у Земельний кодекс України та інші законодавчі акти з планування використання земель» №2280. Голосування в першому читанні відбулося 12.12.2019 р. Крім питань, анонсованих у пояснювальній записці, важливим моментом є процедура зміни цільового призначення — зміна виду цільового призначення можливе у разі відповідності з комплексним планом просторового розвитку громади (плану зонування, детального плану території). Нівелюється чинна на сьогодні норма про можливість зміни цільового призначення у разі, якщо це не суперечить генеральному плану населеного пункту.

 

 

 

Плани зонування, детальні плани, а тим більше новація — комплексні плани просторового розвитку громади покривають далеко не всю територію України. Сам процес розробки та затвердження містобудівної документації займе мінімум рік. У той же час позитивним моментом цього проекту є визнання, що зміна видів цільового призначення (коди згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель) не є зміною цільового призначення і не вимагає розробки документації із землеустрою та прийняття рішень органами влади, органами місцевого самоврядування (крім земель, які використовуються в цілях оборони).

 

У цьому ж контексті за тиждень до того, 05.12.2019 р., Верховна Рада України прийняла в першому читанні Проект Закону про національну інфраструктуру геопросторових даних» №2370.

 

Проект Закону «Про внесення змін у деякі законодавчі акти щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони» №2195 народні депутати України прийняли в першому читанні 14.11.2019 р. Проектом запроваджується процедура електронних аукціонів в електронній торговій системі з метою забезпечення публічності, прозорості, а також оптимізації процесу передачі земель (подібно майданчиків СЕТАХ).

 

 

 

Підводячи підсумки

 

Аналіз роботи нового керівництва держави дає надії на завершення земельної реформи. Хоча якісна характеристика цього питання залишає бажати кращого.

 

Президент України оголосив 01.10.2020 р. датою офіційного запуску вільного обігу земель сільськогосподарського призначення. В той же час прийняття низки нормативно-правових актів, що безперечно буде здійснено до цього моменту, не означає повної готовності до розпродажу земель. Необхідно час для їх реалізації.

 

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, — цей принцип закріплений на конституційному рівні. Однак, станом на сьогодні держава не є гідним господарем української землі. Органи державної влади і місцевого самоврядування готові продавати землю, при цьому не володіють повною інформацією про її обсяг, склад та правовий статус.

 

При таких умовах задекларовані запобіжники так і залишаться формальністю, а тому не зможуть захистити інтереси всіх учасників ринку.

 

Так, дійсно, процес запущений. Напрацювання парламентаріїв щодо проведення масової інвентаризації земель, завершення процесу децентралізації є першочерговими до виконання для того, щоб скасування мораторію стало максимально безболісною.

 

Чиновники систематично інформують нас про нові досягнення та стратегічні плани у цій сфері: впровадження фінансової підтримки фермерів (в державний бюджет закладено майже 4,4 млрд грн), здешевлення кредитних ставок на придбання землі (не більше 5% річних), впровадження державного фонду гарантування кредитів для фермерів, створення фермерського реєстру, який об'єднає в собі для зручності всі існуючі бази даних (реєстри Мін'юсту, Державної податкової служби, Державного земельного кадастру тощо).

 

Крім того, представники Кабінету Міністрів України роблять ставку на підвищення рівня освіченості аграріїв. В Україні планують запровадити інститут дорадчої підтримки, проводити різні безкоштовні семінари, популяризувати міжнародні фінансові організації, які допоможуть розробити бізнес-плани проекту, налаштувати роботу вже існуючого товаровиробника.

 

Відкриття ринку землі неминуче. Однак дата 01.10.2020 р. видається передчасною. Враховуючи, що плани чинної влади прямо пропорційно залежать від настроїв населення. Сподіваємося, що її представники прислухаються до голосу народу і попередньо проведуть повний і якісний аудит земель, завершать наповнення інформацією Державного земельного кадастру, вдосконалюють механізми реалізації встановлених законопроектом №2178-10 запобіжників, запропонують гідні фінансові інструменти для придбання землі у власність, і вимкнуть режим «турбо», оскільки прийняття законів без належного аналізу й обговорення не принесе ніяких поліпшень для економіки та життя населення.